# Hyra ut attefallshus: Regler och skatter 2025 *15 juni 2026* > Planerar du att hyra ut ditt attefallshus? Lär dig allt om regler, skatter och hur du maximerar din lönsamhet 2025. Att hyra ut ett attefallshus kan vara ett utmärkt sätt att generera extra inkomst, oavsett om det är ett separat hus på din tomt eller en del av ditt befintliga boende. Men innan du sätter igång är det avgörande att förstå de regler och skatter som gäller. Denna guide ger dig en komplett översikt för att hyra ut attefallshus på ett korrekt och lönsamt sätt under 2025. ## Vad är ett Attefallshus och vilka regler gäller? Ett attefallshus, även kallat komplementbostadshus, är en fristående byggnad som får uppföras på en tomt där det redan finns ett permanentbostadshus. Sedan 2020 får attefallshus vara upp till 30 kvadratmeter stora och kan användas som permanentbostad, gäststuga, uthyrningsdel eller för annan komplementbyggnad. Viktigt att notera är att attefallshus inte kräver bygglov, men en bygganmälan måste göras till kommunen. Reglerna kring attefallshus är utformade för att förenkla byggandet av småhus, men det finns fortfarande specifika krav att följa gällande placering, avstånd till tomtgräns och brandskydd. ### Bygglovsfria komplementbyggnader Även om attefallshus är bygglovsfria, måste du följa detaljplanens bestämmelser och kommunens lokala byggnadsordning. Det innebär att du måste göra en bygganmälan och få ett startbesked innan du påbörjar bygget. Kommunen kontrollerar att åtgärden uppfyller kraven i Plan- och bygglagen. När bygget är klart ska en slutbesked utfärdas. ### Placering och avstånd Ett attefallshus får placeras i omedelbar närhet till ett befintligt bostadshus. Det finns dock regler för avstånd till tomtgränsen. Normalt sett krävs ett avstånd på minst 4,5 meter till gränsen, men det finns undantag om du har ett medgivande från grannen eller om det finns särskilda bestämmelser i detaljplanen. Kontrollera alltid med din kommun. ## Skatter vid uthyrning av attefallshus När du väljer att hyra ut ditt attefallshus är det viktigt att ha koll på skattereglerna för att undvika oväntade kostnader. Beskattningen beror på om uthyrningen sker i eller utanför näringsverksamhet, och om huset är en del av din permanentbostad eller en separat byggnad. ### Uthyrning som hobbyverksamhet (huvudsaklig bostad) Om du hyr ut en del av din permanentbostad (t.ex. en uthyrningsdel i ett attefallshus som du själv bor i) eller ett separat attefallshus som inte utgör din huvudsakliga inkomstkälla, räknas det oftast som hobbyverksamhet. Då gäller schablonavdrag. För år 2025 är grundavdraget för inkomst från uthyrning 40 000 kronor per år. Därutöver får du dra av 20% av hyresintäkten upp till ett visst belopp. Om du hyr ut en hel bostad (som ett attefallshus) gäller andra regler än vid uthyrning av ett rum. För hela bostäder är avdraget 40 000 kr och sedan 20% av resterande hyresintäkt. Överskjutande belopp beskattas som inkomst av kapital. ### Uthyrning som näringsverksamhet Om uthyrningen av ditt attefallshus bedrivs i så stor omfattning att det räknas som näringsverksamhet, beskattas inkomsterna som inkomst av näringsverksamhet. Detta kan bli aktuellt om du äger flera uthyrningsfastigheter eller om uthyrningen är din huvudsakliga sysselsättning. Då får du dra av faktiska kostnader för drift och underhåll, men du kan inte använda dig av hobbyavdraget. Det är viktigt att göra en korrekt bedömning av din situation i samråd med Skatteverket eller en skatterådgivare. ## Hyresavtal för attefallshus Ett skriftligt hyresavtal är en grundförutsättning för en trygg uthyrning. Det skyddar både dig som hyresvärd och hyresgästen. Avtalet bör tydligt specificera villkoren för uthyrningen. ### Viktiga punkter i hyresavtalet Ett bra hyresavtal för ett attefallshus bör innehålla: * **Parternas uppgifter:** Fullständiga namn, personnummer/organisationsnummer och kontaktuppgifter. * **Hyresobjektet:** Tydlig beskrivning av attefallshuset som hyrs ut. * **Hyresperiod:** Start- och slutdatum för uthyrningen. Ange om det är en tillsvidareuthyrning eller tidsbestämd. * **Hyresbelopp och betalningsvillkor:** Hur mycket hyran är, när den ska betalas och till vilket konto. * **Deposition:** Om en deposition ska tas ut och under vilka villkor den återbetalas. * **Uppsägningstid:** Enligt hyreslagen (oftast 3 månader för tillsvidareavtal) eller enligt avtalade villkor för tidsbestämda avtal. * **Regler för husdjur och rökning:** Tydliga bestämmelser. * **Underhållsansvar:** Vem som ansvarar för vad. * **Inventarielista:** Om huset möbleras. ### Tillsvidareavtal vs. tidsbestämt avtal För uthyrning av attefallshus är det vanligast med ett tidsbestämt hyresavtal, särskilt om det är en korttidsuthyrning eller om du planerar att använda huset själv vid ett senare tillfälle. Ett tidsbestämt avtal upphör automatiskt vid avtalets slutdatum, utan krav på uppsägning. Ett tillsvidareavtal löper på obestämd tid och måste sägas upp av endera parten enligt lagstadgad uppsägningstid. Var medveten om att ett tidsbestämt avtal som löper längre än 9 månader inom en 3-årsperiod kan omvandlas till ett tillsvidareavtal. ## Lönsam uthyrning av attefallshus Att hyra ut ett attefallshus kan vara en mycket lönsam investering om det görs på rätt sätt. Nyckeln ligger i att maximera intäkterna samtidigt som kostnaderna hålls nere och att följa alla regler för att undvika problem. ### Prissättning och marknadsföring Undersök marknaden och sätt en konkurrenskraftig hyra. Faktorer som läge, storlek, standard och tillgängliga bekvämligheter påverkar hyresnivån. Använd olika kanaler för marknadsföring, som bostadsportaler, sociala medier och lokala nätverk. Bra bilder och en tydlig beskrivning av attefallshuset är avgörande. ### Kostnadskontroll och underhåll Var noga med att budgetera för löpande kostnader som el, vatten, sophämtning och eventuella fastighetsskatter. Regelbundet underhåll är viktigt för att bevara husets värde och attraktionskraft. Se till att allt fungerar som det ska och åtgärda fel snabbt. ### Maximera intäkterna Överväg att erbjuda tilläggstjänster som städning, lakan eller cykeluthyrning. Om attefallshuset ligger nära en attraktion eller ett centrum kan korttidsuthyrning via plattformar som Airbnb vara ett alternativ, men var då medveten om att andra regler och skatter kan gälla. ## FAQ ### Vad är den maximala storleken på ett attefallshus? Ett attefallshus får vara upp till 30 kvadratmeter i byggnadsarea. Det är dock viktigt att kontrollera med kommunen då det kan finnas lokala avvikelser eller specifika regler gällande placering och antal attefallshus per tomt. ### Kan jag hyra ut mitt attefallshus som permanentbostad? Ja, ett attefallshus får användas som permanentbostad, men det måste uppfylla kraven för bostäder gällande bland annat utrymme, ljusförhållanden och ventilation. Det kräver oftast att det uppförs som komplementbostadshus. ### Hur beskattas hyresintäkter från ett attefallshus? Intäkterna beskattas som hobbyverksamhet med schablonavdrag (40 000 kr + 20% av återstående belopp för hel bostad) eller som näringsverksamhet beroende på omfattningen av uthyrningen. Kontrollera med Skatteverket för exakt information. ### Måste jag ha ett skriftligt hyresavtal när jag hyr ut ett attefallshus? Ja, det är starkt rekommenderat att alltid ha ett skriftligt hyresavtal för att tydliggöra villkor och skydda både hyresvärd och hyresgäst. Det är ett krav för att kunna tillämpa vissa regler. ### Vad händer om jag inte följer reglerna för attefallshus? Om du inte följer reglerna kan kommunen besluta om ett föreläggande att rätta till bristerna, riva byggnaden eller utdöma viten. Det kan också påverka möjligheten att få lagfart eller att hyra ut huset.